Piena legittimità e via libera alle ristrutturazioni per gli immobili condonati

Il Consiglio di Stato supera il precedente orientamento più restrittivo e riconosce che anche gli immobili condonati godono di piena legittimità urbanistica. Di conseguenza, possono accedere agli stessi interventi edilizi consentiti per qualsiasi altro edificio legittimo, compresa la ristrutturazione.

Il condono -pur restando un provvedimento eccezionale- deve garantire al bene una totale regolarità giuridica, indispensabile per assicurarne il pieno godimento e la commerciabilità sul mercato (Cons. Stato, Sez. IV, 9 aprile 2026 n. 2848).

Permesso di costruire in deroga

L’ambito di operatività del permesso di costruire in deroga, prevista dall’art. 14 d.P.R. 380/2001, non può essere ampliato sino alla modifica tout court della destinazione urbanistica dell’area interessata prevista dagli strumenti di pianificazione (ossia il campo proprio della variante urbanistica). La deroga allo strumento urbanistico può esclusivamente riguardare i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati, di cui alle norme di attuazione dei citati strumenti urbanistici generali ed esecutivi, nonché le destinazioni d’uso ammissibili (TAR Sicilia, Palermo, Sez. II, 19 marzo 2026 n. 728).

Formazione del titolo edilizio per silenzio-assenso

Il silenzio assenso si forma, a seguito del decorso del termine stabilito dalla Legge (senza necessità di ulteriori istanze o diffide), a condizione che sussistano i requisiti formali previsti dalla Legge. In questa prospettiva, non osta alla formazione del silenzio assenso la difformità urbanistica, o in generale una ‘domanda non conforme a Legge’, anche se ciò potrebbe giustificare, ricorrendone i presupposti, l’esercizio dei poteri di autotutela e l’impugnazione giudiziale. La formazione del silenzio assenso è impedita soltanto nelle ipotesi di inconfigurabilità strutturale della domanda (priva degli elementi essenziali previsti dalla Legge) e di inconfigurabilità giudica della domanda (non conforme al modello normativo astratto prefigurato dalla Legge) (Cons. Stato, Sez. IV, 9 marzo 2026 n. 1878).

Condono di ‘abusi maggiori’ in area gravata da vincolo paesaggistico

L’art. 32 D.L. 269/2003 esclude dal condono gli abusi maggiori (per assenza di titolo abilitativo o in totale difformità) commessi in zone sottoposte a vincolo paesaggistico precedente alla realizzazione delle opere. Il condono edilizio, invece, non può essere automaticamente escluso se il vincolo paesaggistico è stato imposto dopo la realizzazione delle opere abusive (Cons. Stato, Sez. III, 6 marzo 2026 n. 1815).

Prescrizione degli oneri urbanizzazione e del costo di costruzione

L’art. 16 d.P.R. 380/2001 prevede che il contributo di costruzione si compone degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione: i primi devono essere versati al momento del rilascio del permesso di costruire e possono essere oggetto di rateizzazione, mentre il secondo deve essere versato entro sessanta giorni decorrenti dall’ultimazione dei lavori. A ciò consegue che il dies a quo del termine decennale di prescrizione è differente nelle due ipotesi: i) per gli oneri urbanizzazione, dal momento in cui viene rilasciato o comunque si forma il titolo edilizio; ii) per il costo di costruzione, dalla comunicazione al Comune della fine dei lavori (TAR Puglia, Bari, Sez. Unite, 13 febbraio 2026 n. 211).

Il TAR Lombardia conferma la legittimità della Delibera n. 199/2024 e della Disposizione di Servizio n. 4/2024, con cui il Comune di Milano ha inteso orientare temporaneamente l’attività amministrativa in materia urbanistico-edilizia

Secondo il TAR, spetta all’autorità comunale, nell’esercizio della propria discrezionalità tecnica, qualificare in concreto l’intervento, accertando se esso comporti una reale “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio”. La Disposizione di Servizio n. 4/2024, pertanto, non innova l’ordinamento, ma predetermina i criteri che consentono di valutare quando un intervento di demolizione e ricostruzione esorbita dalla nozione di ristrutturazione e integra una trasformazione tale da dover essere ricondotta alla categoria superiore della nuova costruzione.

L’adozione della Delibera si inserisce in un contesto di oggettiva incertezza giuridica originato dall’avvio di indagini penali da parte della Procura della Repubblica di Milano su svariate ipotesi di reato legate a interventi edilizi. In questo scenario, la decisione di “orientare temporaneamente l’attività amministrativa tenendo conto delle indicazioni desumibili dal decreto del GIP di Milano”, non costituisce un atto di “sviamento”, bensì un legittimo e prudente esercizio del potere di indirizzo e controllo politico-amministrativo che spetta agli organi di governo. La scelta dell’Amministrazione, che ha ritenuto opportuno adottare un indirizzo più restrittivo in attesa di un consolidamento giurisprudenziale o di un intervento legislativo chiarificatore, rientrerebbe pienamente nella discrezionalità dell’ente rispondendo ai principi di buon andamento e imparzialità dell’azione amministrativa. (TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 20 gennaio 2026 n. 284).

Sul rapporto fra potere di pianificazione e disciplina di liberalizzazione delle attività economiche

La disciplina nazionale e sovranazionale di liberalizzazione dell’insediamento delle attività commerciali non può impedire che, nell’ambito della pianificazione urbanistica, vengano perseguite finalità di tutela dell’ambiente urbano oppure di dare ordine e razionalità all’assetto del territorio; non è invece ammesso un intervento regolatorio di carattere autoritativo dell’offerta sul mercato dei servizi attraverso restrizioni territoriali alla libertà di insediamento delle imprese (TAR Lombardia, Milano, Sez. IV, 12 gennaio 2026 n. 125).

È soggetto a termine di decadenza il potere comunale di rideterminare gli importi dovuti a titolo di monetizzazione

L’accertamento del mancato versamento, o l’illegittima quantificazione delle somme richieste a titolo di monetizzazione, è espressione di potestà autoritativa e deve essere rilevato mediante l’esercizio di poteri autoritativi entro 30 giorni dalla presentazione della SCIA o, al più tardi, entro il termine per l’esercizio del potere di autotutela (TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 6 novembre 2025 n. 3608).

Non è necessaria l’approvazione di un piano attuativo in area già completamente urbanizzata

L’esigenza della pianificazione attuativa, quale presupposto per rilascio del Permesso di costruire relativo a fabbricati, si rende necessaria quando si tratta di asservire per la prima volta un’area non ancora urbanizzata, o per raccordarne l’edificazione al tessuto insediativo esistente, valutando la realizzazione o potenziamento di opere, urbanizzazioni e servizi necessari collettivi. È da escludere la necessità della pianificazione attuativa in presenza di una zona già completamente urbanizzata, quando la situazione di fatto evidenzi una completa edificazione dell’area, tale da renderla incompatibile con un piano attuativo. Al Comune spetta un amplissimo margine di discrezionalità nella valutazione della congruità del grado di urbanizzazione (TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 22 luglio 2025 n. 2747).

Invalido l’obbligo perpetuo di manutenzione del verde previsto in una Convenzione urbanistica

Deve reputarsi nulla o comunque inefficace la previsione di un obbligo perpetuo alla manutenzione ordinaria dei parcheggi e del verde pubblico, perché l’ordinamento non consente vincoli contrattuali perpetui (TAR Liguria, Sez. II, 23 giugno 2025 n. 742).

È costituzionalmente illegittima la norma regionale che consente interventi di trasformazione edilizia con mutamento della destinazione d’uso senza necessità del permesso di costruire in deroga

È incostituzionale l’art. 4, comma 4 della L. R. Lazio 18 luglio 2017 n. 7, nella parte in cui consentiva che interventi di rigenerazione urbana in deroga allo strumento urbanistico fossero realizzati sulla base di un ordinario titolo edilizio, senza un permesso in deroga che avrebbe richiesto l’intervento del consiglio comunale.

Secondo il Giudice delle leggi, la funzione di pianificazione comunale è intimamente connessa al riconoscimento del principio dell’autonomia dei comuni e la competenza legislativa regionale in materia urbanistica non può mai essere esercitata in modo che ne risulti vanificata l’autonomia dei comuni, che può essere compressa soltanto per esigenze di tutela di interessi generali che richiedano di essere curati a un livello territoriale più ampio. Le leggi regionali che comportino deroghe al principio di pianificazione sono dunque soggette a un giudizio di proporzionalità con riguardo all’adeguatezza e necessarietà della limitazione imposta (Corte Cost. 18 aprile 2025 n. 51).

Pubblicata la nuova Legge Regionale del Piemonte in materia di rigenerazione urbana (L.R. Piemonte 21 maggio 2025 n. 7)